Формирование арендных ставок на складское помещение: советы собственнику

Раздел создан при поддержке компании Praedium


Формирование арендных ставок на складское помещение: советы собственнику и арендатору (triple net, иные платежи)
Как корректно сформировать структуру арендной ставки
Как корректно сравнить арендные ставки разных складских помещений


На сегодняшний день на рынке присутствуют различные варианты трактования арендной ставки на складское помещение, и сравнивать ставки просто по их размеру невозможно, так как одна и та же цифра может иметь совершенно разное значение.

В сегменте складов класса B, С, D распространена практика формирования ставок, включающих кроме самой аренды (т.е. права временного владения и пользования недвижимым имуществом) и другие составляющие расходной части арендатора. Это услуги по эксплуатации, коммунальные услуги (полностью или частично), НДС. При этом какой-либо устойчивой практики, общей для рынка, нет. В каждом отдельном случае необходимо разбираться в том, что конкретно предлагается арендатору.

В сегменте складов класса A есть довольно устойчивая тенденция по формированию ставок аренды на базе чистой арендной ставки (triple net rent). Это оплата исключительно за саму аренду, т.е. право временного владения и пользования недвижимым имуществом. При этом все остальные расходные статьи оплачиваются арендатором дополнительно к арендной ставке. Такие расходы, как правило, состоят из:

1. Оплаты услуг по эксплуатации;
2. Компенсации налогов на собственность + налогов или арендных платежей по земле;
3. Компенсации расходов по страхованию недвижимости;
4. Коммунальных платежей (тепло, вода, электроэнергия, телекоммуникации и т.п.);
5. НДС.

Пункты 1, 2 и 3 могут объединяться понятием «Операционные расходы». Однако некоторые девелоперы понимают под понятием «Операционные расходы» только оплату услуг по эксплуатации.

При такой схеме операционные расходы оплачиваются по фактическим издержкам, которые арендатор имеет право перепроверять (open book). При этом на практике арендатор платит авансом вместе с внесением арендной платы расчетную (прогнозную) сумму операционных расходов, а в конце года производится перерасчет по фактическим издержкам.

Распространенность такого подхода обусловлена инвестиционной природой крупных складских проектов. Большинство объектов возводится в целях их дальнейшей инвестиционной продажи, а при этом требуется максимальная прозрачность экономических параметров проекта для достижения его максимальной капитализации.

Но момент написания данной статьи приблизительный расчет арендной ставки на базе “triple net” для складов класса A в московском регионе выглядит следующим образом:
Арендная ставка (склад): $120 – 135 за 1 кв. м в год;
Операционные расходы: $32 – 35 за 1 кв. м в год;
Коммунальные услуги – отдельно по фактическому потреблению;
НДС не включен и выплачивается дополнительно.

В сегменте складов класса A также существует практика формирования арендных ставок, включающих операционные расходы. Устойчивой практики по объему обязанностей сторон в таком типе отношений нет, поэтому при таком подходе обеим сторонам очень важно урегулировать в договоре аренды перечень услуг по эксплуатации, включенных в арендную плату.

Совет девелоперу/арендодателю:
В зависимости от конкретной ситуации (планы по распоряжению объектом, балансовая стоимость объекта и т.д.) девелоперу/арендодателю необходимо взвешенно подойти к выбору метода формирования арендной ставки, так как этот на первый взгляд формальный момент может иметь существенное влияние на доходность проекта. Правильный выбор метода формирования ставки может позволить в тех же рыночных условиях значительно повысить доходность проекта.

Совет арендатору:
Если арендная ставка сформирована не на базе чистой ставки, а что-либо в себя включает, то для того чтобы «сравнивать яблоки с яблоками» при выборе объекта, необходимо четко разобраться в том, что именно включено в арендную ставку. Одна и та же цифра в например $160 за 1 кв. м в год может означать совершенно разные расходы для арендатора.

Описанные выше составляющие являются наиболее простыми и в тоже время наиболее существенными при понимании арендной ставки. При этом, на экономику проекта в сфере недвижимости влияет не только размер арендной ставки, но и ряд других параметров, которые важно учитывать как девелоперу (владельцу недвижимости), так и арендатору.

Автор: Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium.