Юрист on-line

Вопрос: Я являюсь собственником доли в общей долевой собственности торгового центра. Физическое лицо, владеющее больше 50% доли, является учредителем организации, которая осуществляет управление комплексом. Мне был представлен договор услуг на техническое обслуживание и поставку коммунальных услуг. При этом я должен был заключить договор на охрану только с определенной организацией.
В соответствии со ст ГК 709 обязательным условием при заключении договора возмездного оказания услуг является не только указание цены, но и способа ее определения.
Мною был направлен запрос в адрес этой организации с просьбой предоставить расчет стоимости оказываемых услуг. В течении двух лет на этот запрос я до сих пор не получил ответа. Каждый месяц эта организация выставляла мне счет с требованием оплаты. Я эти счета оплачивал, несмотря на то, что договор не был мною подписан (подписано дополнительное соглашение к договору по поставкам электроэнергии) . В течении нескольких месяцев я прекратил оплату за оказываемые услуги за исключением , оказываемых услуг за электроэнергию в соответствии с показаниями счетчика. Было отправлено письмо с требованием предоставить расчет стоимости оказываемых услуг. До сих пор не получено ответа.
По моим данным стоимость оказываемых услуг сильно завышена. В настоящее время я должен платить за услуги вместе с охраной 50 долл в месяц за кв. м. Для сравнения затратная часть бизнес центров категории В+ таких как Петровский форт расположенных в престижных районах города составляет (из открытых источников) 10 долл за кв.м.
В настоящее время это физическое лицо продало свою долю другой организации и является арендатором.
Как мне быть в данной ситуации. Я являюсь субабонентом по поставкам электроэнергии. Управляющая компания, поэтому рассчитывает, что в любой момент может принудить меня оплатить выставляемые счета, отключив подачу электроэнергии.


Ответ: На самом деле это вопрос не столько по недвижимости, сколько к нашим коллегам, занимающимся спорами по договорным вопросам.
Со своей стороны считаю необходимым обратить внимание на следующее:
1. «При этом я должен был заключить договор на охрану только с определенной организацией» - В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (как например, в случае, предусмотренном ст. 426 ГК РФ для публичных договоров (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
2. Согласно п. 1 ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Таким образом, данная норма является диспозитивной, иными словами в договоре должна быть определена или цена или способы её определения. Обязательного условия в норме ст. 709 ГК РФ о том, что в договоре должно быть оговорено и то и другое не имеется, а вот ст. 781 ГК РФ (оплата услуг по договору ВОУ) действительно предусматривает, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
3. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. В соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации несмотря на то, что договор на оказание услуг подписан не был, лицо с юридической точки зрения своими конклюдентными действиями подтвердило факт заключения данного договора путём внесения соответствующих платежей на протяжении двух лет.

Вопрос: При сдаче в аренду объектов нового строительства, в силу отсутствия акта ввода в эксплуатацию и, соответственно, документов на право собственности существует практика заключения так называемого предварительного договора. На сколько правомерно нахождение товара и работы сотрудников в складском комплексе при таком договоре?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
П. 1 ст. 131 ГК РФ установлен, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон) государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 4 Федерального закона, установлено требование о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. П. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства договор аренды, заключенный на срок не менее подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Более того, как следует из Вашего вопроса, в настоящее время у Вас не только не зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества, но и сам по себе объект недвижимого имущества не введен в эксплуатацию, то есть он «не существует» как вновь созданный объект с юридической точки зрения, а у Вас имеется лишь право требования передачи в собственность данного объекта.
Учитывая вышеизложенное, заключение договора аренды такого помещения неправомерно, более того, до ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи, Вы не можете видоизменять данный объект (реконструировать его).

Вопрос: Один из акционеров (физ. лицо) нашего ООО является обвиняемым по уголовному делу. Следователь обратился в суд с целью наложения ареста на имущество обвиняемого. Суд наложил арест не только на имущество обвиняемого (в т.ч. акции ООО) но и на имущество ООО (недвижимость). Суд также запретил ООО пользоваться принадлежащим ему имуществом. На основании решения суда следователь назначил ответственного хранителя – физлицо. Правомерны ли действия суда и можно ли обжаловать его решение?

Ответ: Данное правоотношение регулируется ст. 115, 230 Уголовно-процессуального кодекса РФ. Наложение ареста осуществляется в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества. Арест может быть наложен не только на имущество подозреваемого, но так же на имущество находящееся у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого (обвиняемого). Наложение ареста отменяется на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело (п.9 ст.115 УПК РФ). Согласно п.2 ст.54 УПК РФ гражданский ответчик вправе обжаловать в вышестоящую судебную инстанцию судебные акты в части касающиеся гражданского иска. В случае если имущество общества юридически не связаны с деяниями обвиняемого (подсудимого), подобное определение вынесено с нарушением закона, поскольку в силу гражданского законодательства общество не отвечает по обязательствам участника общества, как и участник не отвечает по обязательствам общества.

Прохоров Максим Геннадьевич, юридическая фирма "Клифф", Москва

Вопрос: Какая форма договора необходима для регистрации общей собственности на вновь созданное недвижимое имущество? Возможна ли устная договоренность?

Ответ: Любые сделки с недвижимым имуществом в соответствии с законом заключаются в письменной форме, ряд сделок подлежит нотариальному удостоверению, ряд сделок подлежит государственной регистрации. В устной форме никакие сделки в отношении недвижимого имущества заключаться не могут. В случае, если идет речь о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в результате исполнения которого лицо, его заключившее (участник долевого строительства), по окончании строительства получает в собственность квартиру либо иное недвижимое имущество, то такой договор согласно федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004 года заключается исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В случае, если стороной такой сделки является лицо, находящимся в брачных отношениях, то согласно ст.34 Семейного кодекса РФ, любое имущество приобретенное (нажитое) в браке, признается совместной собственностью супругов, за исключением случая, если между супругами заключен брачный договор, устанавливающий договорный режим имущества супругов, либо соглашение о разделе общего имущества.

Прохоров Максим Геннадьевич, юридическая фирма "Клифф", Москва